記者李凱旋 李貝貝 北京報(bào)道

樓市的冷風(fēng)終于還是在這個(gè)盛夏吹到了北京城，幾乎每位想要在這個(gè)夏天賣房的業(yè)主都感受到了市場的一絲“寒意”。在朝陽立水橋擁有一套剛需戶型的陳墨（化名）想要賣房置換新房，其置業(yè)顧問對她說：“如果不接受降價(jià)出手，就要做好‘打持久戰(zhàn)’的準(zhǔn)備。”

(資料圖片)

數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京二手房網(wǎng)簽量環(huán)比下降10.6%，疫情積壓的需求釋放完畢之后，北京二手房轉(zhuǎn)入下行通道。《》記者注意到，核心區(qū)域的二手房價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下跌，有房源半年時(shí)間成交價(jià)下降近200萬元。多個(gè)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前北京二手房市場已經(jīng)變?yōu)橘I方市場。

6月份網(wǎng)簽量下滑

“如果不是急于變現(xiàn)或者說急于換房的話，現(xiàn)在很多業(yè)主都想要等等再出手。市場的行情的確和前兩年不一樣了，角色出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在是以買方市場為主。”朝陽區(qū)的房產(chǎn)置業(yè)顧問林鹽（化名）對《》記者說。

買家劉黎（化名）也感受到了一絲不同。劉黎對《》記者表示，其從2022年年初開始就有想在朝陽購置房產(chǎn)的打算，但“好買的二手房不是價(jià)格高就是不夠合我的心意”。從今年5月份開始，劉黎頻繁接到來自房產(chǎn)中介的推銷電話，他們的開場白幾乎都是：“現(xiàn)在有一套房源，業(yè)主急于出手，價(jià)格合適。”這些房源都來自朝陽的熱門樓盤，融科橄欖城、紅璽臺、太陽公元等。

中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京二手房網(wǎng)簽量為11607套，環(huán)比下降10.6%，成交數(shù)量僅為3月份的一半。整個(gè)上半年，北京二手房累計(jì)網(wǎng)簽量為84332套，同比上漲21%。

“春節(jié)前后的那段時(shí)間成交量確實(shí)不錯(cuò)，但是有很大一部分是存量客戶，也就是在疫情期間就有置業(yè)打算但遲遲沒有出手的，這部分客戶在春節(jié)前后集中成交，促成了年初北京二手房成交量上漲。”林鹽對《》記者說。

值得關(guān)注的是，二手房成交量年初上漲轉(zhuǎn)為年中下跌這一行情并非只出現(xiàn)在北京。諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交量為64468套，環(huán)比下降16.18%，跌幅較上月擴(kuò)大了6.75個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)成交來看，上半年，重點(diǎn)10城二手住宅成交量為444088套，同比上漲53.24%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心方面同樣認(rèn)為，一季度政策環(huán)境延續(xù)寬松態(tài)勢，加之疫情防控全面放開，前期積壓的購房需求加速釋放，帶動(dòng)成交強(qiáng)勢回升。3月份“小陽春”成交規(guī)模達(dá)到近3年新高。但隨著一季度積壓需求釋放殆盡，市場回溫動(dòng)能減弱，4月份成交熱度開始回落，6月份則繼續(xù)降溫。

多套二手房源降價(jià)成交

林鹽對于市場的擔(dān)心來自于北京房地產(chǎn)市場長久以來的價(jià)值體系有被打破的跡象。“核心區(qū)域的二手房較大幅度降價(jià)出售不是少數(shù)。”林鹽對《》記者說。

《》記者從房產(chǎn)交易APP上看到，有多個(gè)同小區(qū)、同戶型的房源今年上半年的成交價(jià)相比較去年有較大幅度的下跌。例如，昌平的熱門小區(qū)融澤嘉園，98平米左右的兩居室其2020年6月份的成交價(jià)為485萬元，2021年年底和2022年8月份，類似戶型的兩居室成交價(jià)在580萬元左右。但是，今年6月初，融澤嘉園相同戶型的兩居室成交價(jià)格則是跌到了472萬元。

位于朝陽的潤楓水尚在2022年11月份成交了一套129平米的兩室兩廳二手房，彼時(shí)成交價(jià)為1100萬元。而今年6月初，類似戶型的成交價(jià)僅為910萬元，一套房源半年多的時(shí)間跌去了近200萬元。

林鹽向《》記者表示，從今年5月份開始，不少掛牌二手房的業(yè)主下調(diào)了掛牌價(jià)，下調(diào)幅度在2%至8%。“這只是掛牌價(jià)，后續(xù)在和買家議價(jià)的過程中極大概率還是要降價(jià)，因此房價(jià)實(shí)際的跌幅高于這個(gè)幅度。”林鹽對《》記者說。

那么，北京房價(jià)目前的狀態(tài)究竟如何？緯房研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度，一線城市房價(jià)整體下跌。其中，6月下半月，各一線城市房價(jià)延續(xù)了下跌的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，二季度北京房價(jià)的中位數(shù)是56166元/平米。近3個(gè)月，北京房價(jià)下降了1.62%，近半月則是下降了0.41%。

從數(shù)據(jù)上來看，1.62%的跌幅不應(yīng)該會引發(fā)林鹽對于北京房價(jià)的焦慮。“因?yàn)楸本┈F(xiàn)在是新房火，二手房冷。新房的房價(jià)沒有下跌，在一定程度上扯平了北京房價(jià)整體的跌幅。”林鹽對《》記者說。

6月22日，北京市住建委對4個(gè)新房項(xiàng)目發(fā)放了預(yù)售許可證，超過3000套新房房源陸續(xù)入市。其中，位于西城區(qū)的國安府均價(jià)達(dá)到15.5萬元/平米，而中建八局在北京落子的首個(gè)項(xiàng)目星光里銷售指導(dǎo)價(jià)也達(dá)到了8萬元/平米，中交遠(yuǎn)洋·那么小鎮(zhèn)等項(xiàng)目盡管不在核心區(qū)域，但銷售單價(jià)也均超過了6萬元/平米，其都遠(yuǎn)高于北京房價(jià)的中位數(shù)。

賣不出去又不敢買

機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前，北京二手房的掛牌量已經(jīng)接近20萬套。“但你即便手握現(xiàn)金，也不一定能買到心儀的房子。”林鹽對《》記者說。

麥田房產(chǎn)方面表示，北京二手房掛牌量逐月走高，已經(jīng)處于歷史高位，但市場供應(yīng)很不均衡。“當(dāng)前北京二手房交易中，置換需求占比連續(xù)增加，客戶對于高品質(zhì)次新房源的需求越來越大。但目前北京掛牌的房源中，每兩套在售房就有一套是房齡超過20年的老房子。”麥田房產(chǎn)方面如此表示。

這種結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致二手房市場中的部分買家被分流到新房市場，也導(dǎo)致部分買家開啟了觀望等待的模式，雙重因素的影響下，北京二手房市場上演了“量價(jià)齊跌”的一幕。“賣家看到行情不好，會選擇等待時(shí)機(jī)不急著出手，而買家看到可選擇的房源多了，以及議價(jià)空間在加大，也不著急出手了。”林鹽對《》記者說。

那么，供需結(jié)構(gòu)不平衡究竟是不是導(dǎo)致北京二手房轉(zhuǎn)冷的根本原因？“我不敢出手的原因是我看不清房價(jià)的后市，會擔(dān)憂可能當(dāng)下買房價(jià)格會跌。”買家劉黎向《》記者表述了其從想成交狀態(tài)轉(zhuǎn)為觀望狀態(tài)的原因。

中指研究院方面對《》記者表示，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍受多個(gè)因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房價(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購房者對期房爛尾的擔(dān)心等仍是關(guān)鍵。這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場的走勢。