區域分布：長三角城市群新地標樣本項目分布依舊最多，二線城市新地標項目占比升至61%

圖：2023年中國百城建筑新地標樣本項目區域分布情況

【資料圖】

隨著我國區域協調發展戰略的穩步推進，核心城市群與都市圈發展機會進一步提升，長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群在經濟、人口、產業等方面活力較高，發展潛力較強，相較其他區域，房地產市場支撐更強，是房企投資布局的優選區域，也是新地標樣本項目最為集中的區域。

圖：2022-2023年中國百城建筑新地標樣本項目區域分布情況

2023年五大城市群新地標樣本項目數量占新地標樣本項目總數的比重達63.3%，較2022年上升1.1個百分點。其中，長三角依舊是新地標項目分布最多的城市群，樣本占比為16.3%，長三角城市群產業基礎強大，區域協調程度、產業融合程度持續深化，城市群內新地標建筑建設較多。長江中游城市群區域協調發展已歷經8年，正逐漸向全國高質量發展的重要增長極邁進，新地標項目樣本占比進一步提升至16.2%，較去年提高2.3個百分點。

從城市等級來看，核心二線城市人口持續流入，為城市帶來新的購房需求，開發商投資意愿增強，帶動二線城市新地標樣本項目數量占比提升至61%，較2022年提高3.3個百分點；當前，房地產市場下行，部分三四線城市庫存較高，項目去化難，開發商投資意愿減弱，新地標樣本項目數量占比為31%，較2022年下降2.7個百分點；一線城市增量土地資源日漸稀缺，新地標樣本項目數量占比為8%，較2022年下降0.6個百分點。

發展特征：新地標建筑整體規模與高度出現不同程度下降

1）平均建筑規模進一步回落，10-40萬平樣本項目占比提高

圖：2019-2023年中國百城建筑新地標樣本項目平均建筑面積及同比增速

樣本調查數據顯示，2023年中國百城建筑新地標樣本項目平均建筑規模為49.0萬平方米，較2022年下降4.9萬平方米。

圖：2019-2023年中國百城建筑新地標樣本項目建筑規模分布

從2023年新地標樣本項目建筑規模占比來看，10-40萬平方米的樣本項目占比進一步擴大，其余面積段樣本項目占比均呈縮小態勢。具體看，10-40萬平方米的新地標樣本項目占據主力地位，占所有樣本項目的59.0%，占比較2022年上升6.7個百分點；建筑規模在40-70萬平方米之間的樣本項目占比為24.2%，較2022年下降1.6個百分點；其他面積段的樣本項目占比均不足10%，合計占比16.8%，較2022年下降5.1個百分點。

2）發改委等部門多次發文強調嚴控新建超高層建筑，2023年200米以下樣本項目占比近八成

在過去的數年中，部分城市為了塑造其形象和提升綜合實力，大量新建了超高層建筑。然而，這種做法往往會導致資源的浪費和安全隱患，且與綠色低碳的發展理念相悖。因此，國家已經多次出臺相關政策，對超高層建筑的規劃和建設進行了嚴格的限制，并在這方面逐步加大了力度。相關政策的出臺意味著未來三四線城市超高層建筑的建設將基本停止，同時一二線城市新建超高層建筑也將逐漸減少。

圖：2022-2023年中國百城建筑新地標樣本項目建筑高度分布

樣本調查數據顯示，2023年100米以下的新地標樣本項目占比為37.9%，較上年提高8.7個百分點；100-200米樣本項目占比為40.7%，較上年下降9.0個百分點；200米以上樣本項目占比合計為21.4%，較上年提高0.3個百分點。

3）平均容積率下降至3.3，綠化率保持在37%以上的高水平

圖：2019-2023年中國百城建筑新地標樣本項目平均容積率和綠化率情況

平均容積率下降。樣本調查數據顯示，2023中國百城建筑新地標樣本項目平均容積率為3.3，較2022年小幅下降0.1。容積率的下降可能有以下原因：第一，當前商辦物業投資開工較弱，而商辦物業容積率相對較高，此類樣本占比下降是造成平均容積率下降的原因之一。第二，新地標樣本項目平均高度的進一步下降，也會造成容積率整體降低。

綠化率保持在高水平區間。樣本調查數據顯示，2023年新地標樣本項目平均綠化率為37.8%，保持在35.0%以上高水平區間。當前，生態發展理念深入人心，開發商普遍將提高綠化率、增加景觀設計作為提升項目產品力的手段之一。

圖：2023年中國百城建筑新地標樣本項目裝修情況

帶裝修或精裝修交付成為趨勢。調查結果顯示，2023年中國百城建筑新地標樣本項目中，帶裝修或精裝修項目占比為47.4%，與2022年基本持平。近年來，國家和多地政府均發布相關政策，鼓勵住宅項目全裝修交付，開發商緊跟政策趨勢，踐行綠色建造理念，促進建筑業轉型升級。

地標建筑趨勢探索：TOD開發模式、綠色低碳理念推動高質量發展

1）開發模式：新型城鎮化建設背景下，TOD開發模式引領新地標建筑發展趨勢

在集約發展理念下，TOD開發模式獲得了政策的大力支持。2022年，《“十四五”新型城鎮化實施方案》正式印發，其中提到要“提高建設用地利用效率?！茝V以公共交通為導向的開發（TOD）模式，打造站城融合綜合體，鼓勵軌道交通地上地下空間綜合開發利用?！?023年以來，北京、天津、河南、昆明等多個省市出臺相關政策，鼓勵、支持軌道交通場站及周邊用地（或地上地下空間）的綜合開發利用。當前，大型城市增量開發用地資源有限，傳統粗放型外延式發展難以持續，以城市軌道交通站點及周邊土地開發為契機，以TOD為理念的開發模式將引領新地標建筑發展趨勢。

軌道交通對于居民出行愈發重要，軌交站點周邊新地標建筑價值凸顯。隨著核心城市人口持續導入及交通擁堵問題愈發突出，軌道交通對于人們出行及緩解城市交通壓力顯得愈發重要。因此，在核心一二線城市，位于城市軌道交通站點上蓋或周邊的地標建筑，因具備交通便捷、能夠一站式滿足居民日常居住、工作、消費需求等特點，價值凸顯。

未來一二線城市或將涌現更多以TOD為開發理念的新地標項目。目前，地鐵規劃審批愈發嚴格，未來地鐵建設節奏放緩，存量地鐵資源的合理利用被放到了更高的位置。2023年以來，北京、上海、杭州等熱點一二線城市供地結構除了向核心區傾斜外，亦較大程度地向現有地鐵站點周邊側重，以更充分地發揮地鐵資源正外部性。

2）項目選址：大型城市地標項目選址由中心城區逐漸向城市新區拓展

大型城市在不斷吸納人口和資源的同時，城市中心區域也出現了人口密度大、交通擁堵、環境污染、生活成本高等“大城市病”，基于優化城市空間格局、拓展城市新發展空間的目的，對城市核心區形成疏解或補充功能的城市新區不斷產生，城市空間結構也趨向分散化，由“單核”向“多核”演變。在此背景下，地標建筑的選址也逐漸由城市核心區向城市新區核心商圈拓展。

新地標建筑是城市的象征和標志，可以有效提升城市新區的知名度和影響力，進而吸納資本、資源和人口聚集；同時，新地標建筑可以提升城市新區的功能性，為區域內職住人群提供更完善的公共服務設施，促進產城融合、推動職住平衡。

3）建筑理念：頭部企業踐行“雙碳”目標，打造綠色低碳建筑

近年來，因二氧化碳排放而導致的氣候變化成為全球性問題，各國、各行業都在積極尋求可持續發展方案。而能耗高、碳排放量大的建筑行業成為當前我國節能減排重點領域之一。在此背景下，頭部企業積極承擔社會責任，努力踐行“雙碳”目標，致力于打造綠色低碳建筑，降低對環境的影響，實現可持續發展。

從戰略層面，部分頭部企業設立了ESG委員會，定期發布ESG報告與MSCI ESG評級，并設置了定性或定量化的“雙碳”目標，為“雙碳”戰略決策實施提供評價和考核依據。基于完善的目標體系，頭部企業將綠色低碳理念貫穿于項目的建筑設計、施工、運營管理等多個環節，做出了較好的成績。

同時，部分頭部企業較為注重“雙碳”方面的技術研發與創新，不僅在工業化建筑體系、可再生能源、廢棄物處理、低碳運營等方面進行持續的研發，同時著力培養、吸引綠色低碳建筑技術方面的人才，實現綠色低碳轉型，并借此提升產品力和服務水平。

值得注意的是，在“雙碳”戰略目標的引領下，我國綠色金融頂層設計持續優化，包含綠色貸款、綠色債券、綠色保險、綠色基金、綠色信托，以及碳金融產品等多層次的綠色金融產品和市場體系已逐漸形成。在綠色低碳建筑成為新常態的背景下，多家頭部企業通過訂立綠色金融框架、發行綠色債券等方式拓展融資新渠道。

展望未來，在我國“雙碳目標”背景下，城市新地標建筑將繼續與綠色低碳理念深度融合，房地產企業應更積極地融入綠色發展理念，不斷提升綠色低碳建筑的設計、建造、運維能力，引領綠色低碳建筑發展新趨勢。

2023中國百城建筑新地標研究成果

2023中國綜合體新地標

大型綜合體開發強度高、建筑規模大、功能復合，可以提高土地利用效率，提升城市功能性，成為地標建筑新的發展方向?！?023中國綜合體新地標”從建筑規模、硬件設施、業態特征、技術應用等方面展現了城市綜合體最新的發展趨勢以及最前沿的設計理念及技術水平。

2023中國百城建筑新地標

以人為核心的新型城鎮化建設穩步推進，綠色環保、生態優先發展理念深入人心?！?023中國百城建筑新地標”不僅在建筑區位、項目設計、周邊配套等方面具備優勢，也更加關注綠色健康環保理念的應用。

結語

在新房開發總量逐步見頂回落后，新地標建筑價值凸顯。新地標建筑以獨特的外觀和功能，豐富的歷史和文化內涵，為城市賦予魅力和個性，促進城市繁榮發展。通過對城市新地標建筑的研究，不僅可以了解城市規劃和發展的最新動向，更可以為建筑行業的設計理念和技術創新帶來啟發。

2023年研究結果顯示，從地標建筑分布來看，長三角城市群仍是新地標項目最集中的區域，長江中游城市群新地標項目占比增加，二線城市新地標項目數量優勢進一步增強；從城市內部來看，新地標建筑選址由中心城區向城市新區拓展。從地標建筑發展特征來看，新地標建筑整體規模與高度出現不同程度下降，平均容積率進一步下降，而綠化率保持在37%以上的高水平。從地標建筑發展趨勢來看，新型城鎮化建設背景下，TOD開發模式有利于土地集約利用，將成為新地標建筑發展方向之一；在“雙碳”背景下，頭部房企將更加注重節能減排在建筑全過程中的應用，著力打造綠色低碳建筑。

未來，在推進以人為核心的新型城鎮化的背景下，新地標建筑將繼續發揮重要作用，吸引人口和產業的聚集，創造更多的就業機會，促進城市經濟發展；同時提升城市生活品質和吸引力，助力城市建設高品質生活宜居地，為城市創造更加繁榮美好的未來。