6月29日，央行發(fā)布了《2023年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》。

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報告指出，對下季度房價預(yù)期，15.9%的居民預(yù)期“上漲”，占比較上季下降2.6個百分點；16.5%的居民預(yù)期“下降”，占比較此前上升2.1個百分點；表示”基本不變“或”看不準“的居民占比67.6%，較上季上升0.5個百分點。

在此情況下，當被問及未來三個月準備增加支出的項目時，選擇購房的居民占比為16.2%，較上季下降1.3個百分點。

另據(jù)央行對銀行家的調(diào)查顯示，二季度房地產(chǎn)企業(yè)貸款需求比上季下降8.4個百分點至47.0%。

在居民買房意愿和房地產(chǎn)企業(yè)貸款需求均有所下降的背景下，房地產(chǎn)市場可能會在后期迎來二次探底。

下半年市場能否企穩(wěn)恢復(fù)？

今年上半年房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)先揚后抑，特別是在2-3月份熱點城市出現(xiàn)“小陽春”行情，但隨著積壓需求的快速釋放，及政策刺激不及預(yù)期，二季度的樓市又快速轉(zhuǎn)冷。

中指研究院指出，4月重點城市商品住宅成交面積環(huán)比下降27.9%，6月份受去年同期高基數(shù)影響，重點城市商品住宅成交面積同比在連續(xù)增長4個月后轉(zhuǎn)降，降幅超20%，絕對規(guī)模為2016年以來同期最低水平。

價格方面，前5月百城新房價格保持橫盤態(tài)勢，二手房價格持續(xù)下跌。尤其是在二手房價格方面，從CRIC監(jiān)測的2023年前5月百城新建商品住宅成交統(tǒng)計均價看，全國整體房價環(huán)比下降2%、同比增長5%。

其中，從城市能級來看，一線房價基本持穩(wěn)，環(huán)比持平、同比微增1%。二線房價整體穩(wěn)中有升，同、環(huán)比分別增長5%、2%，三四線房價仍存下行壓力，環(huán)比下跌1%。

整體來看，全國房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力依然較大。下半年市場能否企穩(wěn)恢復(fù)？

中指研究院指出，中性預(yù)期下，下半年商品房銷售面積緩慢修復(fù)，全年銷售面積與去年基本持平，樂觀預(yù)期下，全年銷售面積小幅增長。

樂觀情形下，貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度持續(xù)加強，穩(wěn)經(jīng)濟舉措加快落地，宏觀經(jīng)濟向好帶動下，居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)。同時，房地產(chǎn)托底政策加力，提振房地產(chǎn)市場信心，在此帶動下，下半年房價下跌預(yù)期有所修復(fù)，購房者置業(yè)情緒逐漸好轉(zhuǎn)，帶動商品房銷售面積企穩(wěn)復(fù)蘇，全年銷售面積同比小幅增長。

中性情形下，下半年穩(wěn)經(jīng)濟一批政策繼續(xù)落實推進，房地產(chǎn)政策維持當前節(jié)奏，購房者置業(yè)情緒緩慢修復(fù)，在此情況下，下半年房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍有波折，預(yù)計全年銷售面積與2022年基本持平。

悲觀情形下，經(jīng)濟下行壓力較大，房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化不及預(yù)期，房價下跌預(yù)期增強，房企資金壓力不減影響下，房企風險、城投風險等繼續(xù)上升，或進一步擾動市場預(yù)期，購房者置業(yè)情緒延續(xù)下滑態(tài)勢，導(dǎo)致下半年商品房銷售面積同比下降，全年商品房銷售面積不及2022年。

需要更大力度的托底政策

從央行發(fā)布的《2023年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》中獲悉，二季度居民收入感受指數(shù)為49.7%，比上季下降1.0個百分點。

其中，14.4%的居民認為收入“增加”，比上季減少1.4個百分點，70.5%的居民認為收入“基本不變”，比上季增加0.8個百分點，15.1%的居民認為收入“減少”，比上季增加0.6個百分點。收入信心指數(shù)為48.5%，比上季下降1.4個百分點。

二季度居民就業(yè)感受指數(shù)為37.6%，比上季下降2.3個百分點。

其中，11.9%的居民認為“形勢較好，就業(yè)容易”，44.5%的居民認為“一般”，43.7%的居民認為“形勢嚴峻，就業(yè)難”或“看不準”。就業(yè)預(yù)期指數(shù)為48.7%，比上季下降3.6個百分點。

在消費、儲蓄和投資意愿方面，傾向于“更多消費”的居民占24.5%，比上季增加1.2個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占58%，比上季增加0.1個百分點；傾向于“更多投資”的居民占17.5%，比上季減少1.3個百分點。

居民收入預(yù)期偏弱、房價下跌預(yù)期較強、購房者對期房爛尾的擔心仍較明顯等依然是關(guān)鍵影響因素，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策優(yōu)化力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場走勢。

中指研究院指出，當前多數(shù)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場下行趨勢，隨著二季度市場持續(xù)轉(zhuǎn)弱，下半年政策加力預(yù)期增強。

短期來看，預(yù)計需求端政策仍將降低購房門檻和購房成本放在首位，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向，如信貸方面優(yōu)化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等，針對改善性住房需求的信貸政策有望加力。

此外，優(yōu)化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的舉措之一。企業(yè)端政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風險上，對房企的金融支持措施有望繼續(xù)落地。另外，“保交樓”資金和配套舉措也有望進一步跟進，穩(wěn)定市場預(yù)期。