樓市觀察：限售城市或超50個 新房“轉手”料需等四五年

走過限購限貸的傳統(tǒng)線路，多地樓市開始探索針對銷售端的調控手段，或直接限制銷售價格，或為房屋“轉手”設置時間門檻。在業(yè)內人士看來，樓市調控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”，未來實施限售城市或超過50個。

資料圖：置業(yè)顧問為民眾推薦商品房戶型。中新社記者 韋亮 攝

超36城啟動住房限售

始于今年3月的限售政策，迅速成為全國樓市調控的主流，甚至出現(xiàn)了“一日三地”齊限售的情景。5月20日，長沙、無錫、嘉興三地相繼出臺限售政策，進一步加強樓市調控力度。

長沙在繼續(xù)加碼限購的同時，首次提出在限購區(qū)域內購買的商品住房，需取得不動產(chǎn)證滿2年后方可上市交易;與之類似，嘉興對在市區(qū)范圍內已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得不動產(chǎn)證未滿2年的不得上市交易;相比之下，無錫則細分了單位購房和個人購房的限售年限，居民家庭購買住房在取得不動產(chǎn)證2年內不可轉讓;法人單位購買住房3年內不可轉讓。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過36個城市，歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調控政策。

圖為北京雙井附近的寫字樓和居民住宅樓。中新網(wǎng) 程春雨 攝

新房“轉手”或要等四五年

盡管都是限售，但各地在政策細節(jié)上的考量卻略有不同。

首先是限售年限的差別，記者梳理發(fā)現(xiàn)，大部分城市限售政策均要求新購商品房在2-3年內不得轉讓，且前提都是在限購的區(qū)域內;而保定白溝新城則將禁售期定為5年，時間較長。

其次，在限售對象方面，杭州明確限售對象僅為企業(yè)，提出企業(yè)購買杭州限購區(qū)域住房需滿3年方可上市交易;保定白溝新城等地政策限制的是非本地戶籍居民(家庭);廣州、無錫則對居民和企業(yè)售房設置了不同的“禁售期”;當然，多數(shù)城市的限售政策則面向的是全部住房交易對象。

“未來在這些城市買新房，或許要在4-5年后才可出售。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，由于限售城市很多還是以新房交易為主，從簽約到拿到不動產(chǎn)證普遍需要一兩年時間，加上2-3年的禁售期，“轉手”周期明顯被拉長。

資料圖：售樓人員向顧客介紹樓盤。中新網(wǎng)記者 金碩 攝

樓市“去杠桿” 利好剛需購房者

“事實上，限售就是樓市的‘去杠桿’政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照4-5年的交易周期，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。”張大偉直言。

即使現(xiàn)在在限售城市購買新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位業(yè)內人士認為，限售明顯打擊了投機投資需求，降低房地產(chǎn)市場的投資屬性，影響了炒房者短期獲利的可能性。“對于加杠桿的投資者來說，風險越來越大”。

短期投資風險增加，反過來看，對準備長期持有的剛需購房者卻是利好。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉就表示，限售保證了市場的穩(wěn)定發(fā)展，未來真正有需要的購房者才會買房，有利于樓市長期平穩(wěn)發(fā)展。

資料圖：在建商品房 中新社記者 呂明 攝

限售或繼續(xù)向三四線城市蔓延

按照此前慣例，各地調控政策大多會以一線城市為導向，然而，限售政策卻多出現(xiàn)在三四線城市。

“在三四線城市，一些房屋售出后，既不出租、也不自住，就直接空置等待轉手。通過限制住房交易，能夠防范此類住房不斷被轉讓。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴中新網(wǎng)記者，而大城市則較少出現(xiàn)此類情況，即便是投資性購房也會考慮出租，房屋利用效率更高。“因此，大城市不會盲目采取限售或者說限轉的做法”。

另一方面，由于一線城市購買力外溢，促使這些三四線樓市逐漸升溫，限售舉措的及時出臺，也對抑制炒房需求有積極作用。

從統(tǒng)計局此前發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)可以看出，三線城市房價環(huán)比漲幅已超過一二線城市。4月份，70城房價中，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅前十位的城市，分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈陽、揚州、金華、昆明、西安、韶關，最高漲幅為2.6%，幾乎被三線城市包攬。

“相比往年，本次調控周期最明顯的是增加了限售+限商。”張大偉說，當下一線城市主要特點是限制商辦項目購買，北京、上海等地全面收緊;而對其他城市來說，限售的范圍越來越大，預計將快速向三四線城市蔓延，后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。

在張大偉看來，樓市“減法”已做到極致，調控邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。